香港中环中心：李嘉诚退出后的命运流转：南宫体育

2017年，李超人携同402亿港元从香港中环中心全身而退。在那之前，中环中心有可能只是一家企业（发展商股权75%）的中环中心；在那之后，中环中心出了众多拨给人的中环中心。斯人已去，财团割据一方，车站在中环皇后大道上云彩这座八角形摩天大楼，人们甚至更加不知悉它的主人是谁。

在部分投资者拆售的策略下，愈来愈多的机构开始持有人中环中心的业权。据港媒4月25日报导，亚洲地产董事总经理蔡志忠实施出售中环中心2205单位，面积2852呎，售价9967万港元，折算单价34950港元/平方呎。自去年下半年以来，蔡志忠将中环中心22楼拆分成十几个单位出售，对外众说纷纭是减少买家的出售门槛。

累计目前，22楼拆分项目已销售一空，蔡志忠据此买入11亿港元。上述交投说明了了蔡志忠的另一层身份：资深物业投资者，即通俗的炒房客。

与他有类似于身份的人，还包括卢文瑞、张顺宜、陈秉志等，也参予了中环中心的交易。在2017年11月1日那场香港最大规模的物业交易中，发展商以402亿港元将中环中心购入中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司。当时接盘方的主要股东为中国国储能源化工集团，以及活跃于涉及工商物业市场的磁带大王陈秉志、小巴大王马亚木、中国港澳台侨和平发展总会会长卢文瑞、蔡志忠、罗珠雄等。但时隔三个月，2018年2月中旬，国储能源化工因故解散交易，并转由世茂房地产主席许荣茂、金利富集团朱李月华等接盘，据说出资额约160亿港元（实际数额不可考）。

最后，中环中心75%股权主要由5位大股东所享有，并对交易所得47层写字楼业权展开分配。其中马亚木分给还包括68、69及78楼等共计13层楼，投资额大约110亿港元；其次分别是许荣茂9层、朱李月华7层、卢文瑞5层，陈秉志、蔡志忠、张顺宜等人则持有人13层。数据来源：港媒报导，观点指数整理中环中心楼高346米，地上73层，是香港次于国际金融中心（IFC）、中环广场、中银大厦的高楼商厦。

项目最先启用于1999年，占地面积10万平方呎，楼面面积逾140万平方呎。由于地处美称黄金地段之称之为的皇后大道中，方位良好之余还可眺望维港仅有海景，中环中心历年来是发展商的核心物业之一。商厦物业优质，高达420亿港元的交易对价毕竟许荣茂、朱李月华们所无法全额分担的。

于是这群聪慧的投资者，使用了最简单的方式杠杆融资。这种融资行径，从一开始就为中环中心的光阴，加添了一层投机底色。早在与发展商交易之初就有消息称之为，买方于是以谋求多达九成的贷款；2018年3月，市场消息称之为，宽实乃中环中心交易获取160.8亿港元银团贷款利率调到1.9厘；4月，彭博发文称之为，中环中心买家于是以谋求折算320亿港元的美元贷款，相等于交易对价的76%。观点地产新媒体查找，曾有其中一位买家向港媒透漏，买方联合体与发展商签订协议，在交易已完成前不能出售，且除了各买家保有部分出租物业，其余嗣后计划长线收租。

可资本注定有逐利性，在2018年5月交易已完成后，多位香港炒家很快将中环中心涉及楼层放盘。据观点地产新媒体不几乎统计资料，过去一年内，还包括卢文端、蔡志忠、张顺宜、马亚木在内参予并购中环中心的香港炒家，先后将中环中心拆售买入，此后利润离场。据中原去年8月透露，卢文端及张顺宜仅有出售三层楼之后套利37亿港元，利润12亿港元。

接盘方还包括禹洲地产、合生创展、国浩集团、纪惠集团等，去年7月，卢文端将58楼全层、21楼半层，以总价18亿港元出售予禹洲地产涉及人士，折算大约5万港元/平方呎，较2017年总售予均价（3.3万港元/平方呎）下降大约51%；今年4月，林龙安未婚郭英兰将58楼并转购入禹洲地产，总价8.99亿港元，呎价仅有3.4万港元。这种看起来投机的炒楼不道德由数个方面的因素所致。第一是源自资金成本，有港媒透露，中环中心买家取得的银行短期融资，息口每半年呈圆形几何级跳升，接洽再融资还遇上按揭成数妨碍。

上文提到发展商获取的银团贷款下调利率，也佐证了市场风向的转变。第二则得益于中环的写字楼市场需求，莱坊继续执行董事兼任估价及咨询部主管林浩文对观点地产新媒体回应，中环放售的写字楼不多，大部分卖家甚至没意愿出售，所以中环中心有全层物业及拆卸细物业放售，很更容易更有资金充裕的机构。

香港大宗物业价格的护城河是资金流动，这座城市是全世界最成熟期的金融中心之一，中环办公楼空置率2018年堪称跌到至1.5%。可以意识到，如果中环中心之后拆售，买家仍然不会纷至沓来。

然而如果把中环中心的交易当作一场奏乐传花的游戏，在中环物业的稀缺性面前，人人争相出售商厦，攫取高额盈利，那谁不会沦为那个不受惩罚者？不会是李嘉诚吗？似乎不是。在去年5月的发展商业绩会上，不赚到最后一个铜板的李嘉诚，对此股东提到的中环中心买家拆卸购呎价在5-6万时大笑称之为，要（学会）符合，这个世界才是最差的。实质上，发展商从2016年起屡屡爆出出让中环中心，和邮储银行、亚腾资产管理、越秀、工银等都记过绯闻，价格从300亿港元升到402亿港元，最后收益多达145亿港元。买入的发展商已战略转移，李嘉诚透漏，用这些钱去投资其它国家、地区，收益可以低一倍。

对于中环中心现阶段的新入局者们，也许就面对挑战了。观点地产新媒体理解，发展商2017年出售中环中心时，香港中区写字楼正处于下降地下通道并屡屡创意低。而据戴德梁行数据，2019年一季度，中环超强甲级写字楼租金按季度回升0.4%，为2014年第3季度以来首次暴跌，体现租金或将闻覆以。在接盘中环中心的买家中，许荣茂、朱李月华皆对外声称会出售项目，却也受到市场批评。

今年1月，金利丰金融与朱李月华就中环物业议定出租协议，总金额1.09亿港元，类似于关联交易并不少见，被港媒批评是朱太关联公司纳中环中心租金。一位在中环中心下班的人士曾对观点地产新媒体指，中环中心租金下跌、拆售等现象，让部分原本想要入驻的企业坦言。

这种众说纷纭并未获得中环中心证实。去年一季度，高盛曾借此的环中心搬至铜锣湾利园3期。

即便是拆售，也不免被批评。林浩文对观点地产新媒体指，中环中心二十多层的写字楼不享有海景，因而单价不会减少。

但迹象表明，蔡志忠去年起拆购的22层有所不同单位，原本预期意向呎价4.7-4.8万港元，较并购均价下潜42%以上，剩下单位有可能还调高3%-5%；而去年8月成交价呎价4.36万港元，至今年4月呎价降到3.5-3.6万港元。也许只有当鼓声暂停时，才不会告诉花上传遍了谁手上。

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