NG体育：2018年头部房企估值“低落” 绿城市值一年缩水40%

2006年，才女徐静蕾导演了个人第三部电影，起名言简意赅而又直抒胸臆《梦想照进现实》。于房企而言，较好的业绩展现出若需要感应到资本市场，乃是梦想照进现实。那么，过去的一年里，上市房企的梦想是不是照进现实?《国际金融报》地产小组记者统计资料了上市房企前30强劲(根据2018年销售名列)的股价数据，还原成了这些房企2018年在资本市场的前进轨迹，且看他们是如履薄冰，还是朝著向前?重生的头部房企数据表明，30家房企中只有9家房企2018年来股价最后呈圆形下跌态势，与其业绩数字快速增长维持齐头并进的态势。

头部房企恒大、万科、碧桂园、融创从年初散户到年尾收盘，股价分别暴跌8.33%、20.31%、33.51%、19.71%，收盘于每股23.45港元、23.82元、9.53港元和25.5港元。从市盈率来看，万科低于其他三家龙头房企，为8.5倍，其次是恒大，将近7倍，碧桂园和融创则皆在5-6倍区间波动。由于业绩并无把戏，业务也正在从单一住宅板块改向多元化以构成多样营收基础，龙头房企对其下滑估值或许并不失望。

融创中国董事会主席孙宏斌在2018年业绩会上不禁责怪，基于融创的成长性和基础质量，融创股价是被高估了。对于业绩第一，但2018年收盘价为四强劲中低于且唯一不多达每股10港元的碧桂园来说，即便其首席财务官伍碧君在2018年8月对投资者打包票 现在不卖碧桂园的股票到时会愧疚，仍然没能有效地提振碧桂园的股价。

统计资料表明，碧桂园2018年股价变动幅度坐落于30强劲房企中第29位。这种形势或许还沿袭至其拆分上市的物业板块碧桂园服务上，此前，其继续执行董事兼任总经理李长江直言 不明白为何在公司透露归属于股东经利润129.8%的业绩下跌后，资本市场依旧反应沉闷。

股价变动不悲观的碧桂园虽屡屡流露出对其业绩快速增长的信心，面临持续性低估值及其有可能向外传送的看空情绪，公司管理层早已有所行动。一周前，碧桂园公告称之为，股东大会通过议案，颁发公司董事买入不多达公司已发售股份10%的股份的一般许可。该等买入事宜可能会提升该公司及其资产的净值及/或每股盈利，在早的一份公告中，碧桂园清晰认为其买入的用心。

将时间轴变长，早在2018年期间，碧桂园已减缓买入步伐。此外，恒大、新城、龙光等房企同期也在积极开展类似于买入动作。绿城市值大跌超强40%头部房企遭遇的低估值困境或许并非为个例。30家上市房企中，有28家市盈率将近10倍，多达93%。

头部房企尚且如此，何况其他?低估值早已是地产板块的通病。不过，并非所有地产公司皆因大环境走势等因素被射杀，一些地产股的资本预期与其效益展现出吻合。心有大志泰禾集团董事长黄其森曾在2017年年底而立下来年销售额构建2000亿元大关的目标。

此般高调大喊后，泰禾转入上涨地下通道。短短一个月时间，公司收盘价从2017年12月21日16.44元/股上涨逾150%超过2018年1月23日的42.13元/股，刷新上市以来的股价新纪录。然而，豪言壮志夹住的短时间股价下跌随着一句董事长前述讲话不包含公司的预测和允诺的说明而最后渐趋安静。

另一边，因为一系列事件的烘烤，泰禾股价再行无力返回40元/股区间。2018年，泰禾股价报收于14.02元/股，较年初暴跌29.13%，在统计资料的30家房企股价变动方面名列26位。

泰禾并不是波动仅次于的房企，坐落于30家房企低于部的是还正处于权力过渡磨合期处置历史遗留问题的绿城。2018年绿城业绩难言悲观，全年合约销售额为1564亿元，距离年初订下的1600亿业绩目标另有40亿左右的差距，6.9%的增长速度也刷新了近三年低于。

除了销售业绩不理想，绿城的盈利情况也不容乐观。年报表明，绿城中国股东净利润遭不了了之，2018年为10.03亿元，相比2017年上升了54.2%。

与此同时，绿城中国的净利率和净资产收益率也刷新了近几年低于，其中，清净利率为近五年最低点的3.94%，归母净利率从2016年的6.62%大幅度降到2018年的1.66%，净资产收益率为3.7%，也是近三年低于。这些情况必要造成绿城的股价在2018年中冲出高峰后，一路由每股12港元下降到年底的5.88港元，跌幅超强50%，全年市值大跌超强40%，为30强劲房企中跌幅仅次于。

此外，因借款等资金压力而被迫在2018年节衣缩食的富力在2018年股价暴跌26.82%。远洋、阳光城的股价跌幅也多达30%。

孙宏斌助力金科股价下跌有人在深沟，有人寄居高楼。虽然不少房企不受行业环境等影响股价走低，但其中也少有逆势上涨者，例如华润、金科、正荣等在2018年的股价涨幅皆在30%以上。华润的名列或并不怪异。资料表明，其2018年净利率和归母净利率皆维持在20%左右。

此前，国泰君安在其研报中认为，利润水平或比业绩获释对估值的意义更大。报告指出，当前行业转入到利润率提高区间，清净利率每提升1个百分点,潜在估值将获释8%的空间。或正是凭借务实的财务基础，即便2018年尾声预示着灵魂人物吴向东及其部分追随者辞职传闻愈演愈烈，华润的股价依然大幅度下跌34.57%。2018年同期，与华润一起以利润率傲视群雄的中海股价涨幅在10%左右。

不过，虽利润率或对投资者预期导致影响，但这并不是唯一决定性因素，公司性质、战略布局、资方等因素均可沦为引发股价涨跌的变量。以2018年1月刚登岸港资市场的正荣来说，有业内观点指出，其股价大幅度下跌或源自其还正处于上市红利期。截至2019年5月23日，正荣股价下降至4.78港元/股，这样的股价展现出否需要给定其2018年的千亿销售额仍然是行业争论点之一。

股价下跌不应来自投资者对企业的接纳，但在2018年股价下跌名列靠前的房企中，金科的故事或许并好比如此。潜伏一年之久后，2018年10月，随着一纸公告宣告孙宏斌攀上金科股份第一大股东之位，金科董事局主席黄红云此后很快以增持方式来保卫实控人地位。增持背后，无论是出于财务投资的目的还是志在夺回金科控制权，融创的再度发力以及双方一来二去的股权博弈论皆或一定程度上推展了金科股价的下跌。

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